Цена «от» и цена вашей квартиры: в 19 проектах каталога метр отличается больше чем вдвое

Самая частая ловушка при выборе новостройки — цифра «от». Клиент видит «от 6,4 млн» и мысленно уже считает бюджет. А потом оказывается, что за эти деньги — одна конкретная студия на втором этаже окнами во двор соседнего корпуса, и «от» к его варианту отношения не имеет.

Я решила посчитать, насколько велика эта разница на самом деле. Взяла цену за квадратный метр по всем проектам каталога — у 124 проектов из 183 она указана диапазоном «от и до» (по разным корпусам, этажам и планировкам). Вот что вышло:

• В 66 проектах из 124 верхняя граница минимум в полтора раза выше нижней. • В 19 проектах — вдвое и больше. • Средний коэффициент по каталогу — 1,59. То есть типичный разброс внутри одного ЖК — это плюс 50–60% к цене метра.

Где разница максимальная: • Алхимово 2 (Самолёт, комфорт) — от 164 до 439 тыс ₽/м². В 2,7 раза. • Level Звенигородская — 366–890 тыс ₽/м². • Мытищи Парк (Самолёт) — 160–385 тыс ₽/м². • ЗИЛАРТ (ЛСР) — 380–880 тыс ₽/м². • 1-й Измайловский (ДСК-1) — 302–697 тыс ₽/м². • Лаврушинский (Sminex, премиум) — 1 500–3 500 тыс ₽/м².

Обратите внимание: это не только про премиум. В верхушке списка спокойно стоят комфорт-класс и Подмосковье — в больших проектах на много корпусов разброс всегда шире, потому что первая очередь и последняя продаются как будто в разных городах.

А где цена ровная: • Новое Летово — 296–313 тыс ₽/м², разница всего 6%. • Вереск — 400–430 тыс ₽/м². • Домодедово Парк — 169–185 тыс ₽/м².

Всего таких проектов, где разброс меньше 30%, — 21. Обычно это небольшие комплексы в один-два корпуса: там что ни возьми, метр стоит примерно одинаково.

Мнение Алёны: широкий разброс — это не минус проекта, а наоборот, пространство для манёвра. Именно в таких ЖК есть смысл торговаться за конкретный лот и ловить нижнюю границу: тот же дом, тот же двор, а метр дешевле в полтора раза. А вот в проекте с ровной ценой выбирать особо не из чего — там цена честная сразу, и надеяться «найти подешевле в том же комплексе» не стоит.

Поэтому, когда я считаю бюджет с клиентом, я никогда не отталкиваюсь от цифры «от» с сайта. Мы берём ваши параметры — комнатность, этаж, вид, очередь — и смотрим цену именно вашего варианта. Разница с рекламной цифрой иногда доходит до пары миллионов.

Напишите мне, какой проект рассматриваете, — покажу реальный коридор цен внутри него и где в нём находится ваша квартира.