Семейная ипотека

Это господдержка для семей с детьми: государство субсидирует ставку. С 1 октября 2026 она зависит от числа детей: в Москве и области от 12% при одном ребёнке до 4% при пяти и более — против рыночных 17–19%. Чем больше детей, тем ниже ставка и выше лимит.

Семьям, где есть ребёнок до 6 лет включительно (пока младшему не исполнилось 7) или ребёнок с инвалидностью, которому ещё не исполнилось 18 лет. Заёмщик — гражданин РФ, родитель или усыновитель ребёнка.

Для договоров с 1 октября 2026 ставка зависит от числа детей: в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти 1 ребёнок — 12%, 2 — 10%, 3 — 8%, 4 — 6%, 5 и более — 4%; в остальных регионах на 2 пункта ниже. Льготная ставка держится не дольше 15 лет, после этого становится меньшая из двух: ставка по договору плюс 4 пункта или ключевая ставка ЦБ на момент окончания льготы плюс 3 пункта. Базовые 6% сохраняются, если первый взнос от 50%, если в семье ребёнок с инвалидностью и на строительство своего дома. Кредиты, оформленные до 1 октября, остаются на прежних условиях.

Срок кредита ставит банк, бывает и 30 лет. Государство доплачивает банку за льготную ставку только первые 15 лет. Когда льгота кончится, ставка станет меньшая из двух: ставка по договору плюс 4 пункта или ключевая ставка ЦБ на момент окончания льготы плюс 3 пункта (так разъяснил Минфин 1 октября 2026). Если брали ипотечные каникулы, льготный срок продлевается на их время. Платёж на оба периода считаю заранее. Хорошая новость: к 16-му году остаток долга обычно уже заметно меньше.

Да. По кредитам, оформленным с 1 октября 2026, при рождении второго и следующих детей ставку можно снизить по новой сетке — для этого семья приносит в банк свидетельство о рождении.

С 1 октября 2026 лимит зависит от числа детей. Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть: 1 ребёнок — до 12 млн ₽, 2 — до 15 млн, 3 и более — до 18 млн. Остальные регионы: 6, 8 и 10 млн соответственно. Если квартира дороже — на остаток берут вторую ипотеку по рыночной ставке.

От 20% стоимости квартиры. Если внести от 50%, по договорам с 1 октября 2026 сохраняется базовая ставка 6% — даже при одном ребёнке.

Да. Маткапитал можно направить на первоначальный взнос, и ждать, пока ребёнку исполнится 3 года, для этого не нужно — на ипотеку сертификатом распоряжаются сразу после рождения или усыновления.

Новостройку у застройщика (по ДДУ или договору купли-продажи) или построить свой дом (ИЖС). Вторичное жильё — только в отдельных городах из списка ДОМ.РФ.

Нет. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях вторичка по семейной не проходит — здесь льгота только на новостройку.

Ставка и лимит теперь зависят от числа детей (в Москве и области от 12% при одном ребёнке до 4% при пяти и более, лимит от 12 до 18 млн), льгота держится не дольше 15 лет, а при рождении следующего ребёнка ставку можно снизить. На строительство частного дома ставка осталась 6% при любом числе детей. Новые условия — для договоров с 1 октября 2026.

Главное — одна льготная ипотека на семью: оба супруга обязательно созаёмщики, а «донорские» схемы (привлечь чужого человека с ребёнком ради ставки) запрещены. Ещё ребёнок должен быть прописан с родителем-заёмщиком.

По общему правилу с 2026 года — одна льготная на семью. В отдельных ситуациях (например, брачный договор или если один из супругов не гражданин РФ) возможны нюансы — их разбираю индивидуально по вашему случаю.

Да, банки одобряют. Самозанятым нужна справка о доходе из приложения «Мой налог» (стаж лучше от 6–12 месяцев), ИП — декларация и выписки со счёта. Подскажу, какие банки лояльнее к вашему формату.

Паспорт, свидетельства о рождении детей, подтверждение дохода (2-НДФЛ или справка по форме банка; для ИП и самозанятых — свои документы). Точный список зависит от банка — пришлю памятку «Документы на сделку».

Да, если кредит брался на квартиру у застройщика и у вас есть ребёнок до 6 лет или ребёнок с инвалидностью. Это рефинансирование — платёж заметно снижается. Посчитаю вашу выгоду.

Возраст ребёнка считают на дату заключения кредитного договора. Если на этот момент младшему ещё 6 (не исполнилось 7) — право на программу есть.

Важно успеть заключить договор, пока ребёнку 6. Если возраст пограничный — не тяните: подскажу, как быстрее собрать документы и выйти на сделку вовремя.

Да, вычет от программы не зависит. Вернуть можно до 260 000 ₽ за саму квартиру и до 390 000 ₽ за уплаченные проценты — в сумме до 650 000 ₽.

Как правило нет: апартаменты — нежилое помещение, а семейная ипотека рассчитана на жильё (квартиры и дома). По конкретному проекту уточняю отдельно.

Нет. Семейная ипотека не требует, чтобы у вас не было другой недвижимости.

С 1 февраля 2026 — да, муж и жена входят в один договор как заёмщик и созаёмщик.

Программа продлена до конца 2030 года.

Льготная ставка сохраняется — она привязана к кредитному договору, а не к браку. Квартира и долг делятся как совместное имущество: обычно один супруг выкупает долю другого и переоформляет кредит на себя, либо квартиру продают и делят остаток. Вывести бывшего супруга из созаёмщиков можно только с согласия банка — он проверит, тянет ли оставшийся платёж в одиночку. Новую семейную ипотеку после развода можно взять только на своих детей (на общего ребёнка — нельзя).

Только по согласованию с банком. Льготное жильё берётся для проживания, и несогласованная сдача может привести к санкциям вплоть до повышения ставки. Если сдачу согласовать с банком — сдавать можно.

У близких родственников и других взаимозависимых лиц — нельзя, это прямое ограничение программы. У постороннего продавца или у застройщика — пожалуйста.

По закону страхование жизни не обязательно, но без него банк обычно поднимает ставку примерно на 1%. То есть со страховкой вы сохраняете свою льготную ставку — на практике её берут почти всегда.

Да. Семейную ипотеку (или рыночную часть комбинированной) можно рефинансировать не только в своём банке, но и в другом. Понадобятся дополнительные документы на квартиру — оценка и новый страховой полис.

Да. Маткапитал можно направить не только на первоначальный взнос, но и на досрочное погашение основного долга — многие банки это разрешают.