Эскроу-счёт простыми словами: где лежат ваши деньги, пока строится дом

Когда покупаете квартиру в строящемся доме, деньги уходят не застройщику, а на эскроу-счёт в банке. Покупатели часто пугаются незнакомого слова, а на деле это главная защита ваших денег. Объясняю, как это работает.

1. Что это такое

Эскроу-счёт — это «сейф» в банке на время стройки. Вы кладёте туда деньги за квартиру, но ни вы, ни застройщик не можете их забрать, пока не выполнено условие — дом не введён в эксплуатацию.

• Владелец денег на счёте — вы, покупатель. • Получатель — застройщик, но только после ввода дома. • Банк — посредник, он держит деньги и следит за условием.

2. Кто выбирает банк и сколько это стоит

• Банк выбирает не покупатель: обычно это банк, который кредитует стройку. Его название прописано в договоре долевого участия (ДДУ). • За открытие и обслуживание счёта вы не платите — закон прямо запрещает банку брать вознаграждение. • Проценты на деньги на эскроу не начисляются — это не вклад.

Поэтому «эскроу-счёт в Сбербанке», «эскроу ДОМ.РФ» — это не ваш выбор, а банк проекта.

3. Когда деньги кладутся и когда их получает застройщик

• Деньги вносятся после регистрации ДДУ в Росреестре. • Застройщик получает их не позднее 10 рабочих дней после ввода дома в эксплуатацию — когда передаст банку разрешение на ввод. • Деньги лежат на эскроу не дольше срока ввода из проектной декларации плюс 6 месяцев; по вашему заявлению срок можно продлить, но не больше чем на 2 года.

4. Как деньги идут через эскроу: 100%, рассрочка, траншевая ипотека

Сейчас, при высоких ставках, многие покупают в рассрочку или по траншевой ипотеке. Эскроу работает и там — но по-разному.

100% оплата и обычная ипотека. Вся сумма — ваша или ваша плюс кредит банка — поступает на эскроу сразу после регистрации ДДУ. Если сделка сорвётся, кредитные деньги вернутся не вам на руки, а на счёт для погашения ипотеки.

Рассрочка от застройщика. • Вы платите частями по графику из ДДУ, и каждый платёж уходит на эскроу, а не застройщику. Он получит всё только после ввода дома. • Если весь график рассрочки заканчивается до сдачи дома — защищён каждый рубль. • Если график выходит за дату сдачи, платежи после ввода идут уже напрямую застройщику и эскроу их не защищает. Смотрите дату последнего платежа в договоре. • Частый сценарий: на время стройки — небольшие платежи, а крупный остаток в конце закрывают ипотекой. Ставку и одобрение на этот момент заранее никто не гарантирует, поэтому план Б нужен до подписания. • Банк России в июне 2025 года отдельно предупреждал о рисках рассрочки: застройщик, в отличие от банка, не проверяет, потянете ли вы платежи; цена в рассрочку часто выше; кредитных каникул и мер господдержки, как у ипотеки, у рассрочки нет.

Траншевая ипотека. • Кредит выдают двумя частями. После регистрации ДДУ банк кладёт на эскроу ваш первый взнос и первый транш — обычно небольшую часть кредита. • Пока дом строится, проценты начисляются только на выданный транш, поэтому платёж в разы меньше обычного. • Второй транш банк перечисляет на эскроу ближе к сдаче дома — когда именно, прописано в кредитном договоре. С этого момента квартира оплачена полностью, а платёж вырастает до обычного. • Застройщик получает деньги, как и всегда, только после ввода дома. • Подвох: застройщик доплачивает банку за низкий платёж на время стройки и часто закладывает это в цену квартиры. Сравнивайте не размер платежа, а итоговую стоимость.

И ещё одна связка: для налога при будущей продаже срок владения по ДДУ считается с даты последнего платежа — последнего взноса по рассрочке или второго транша. Подробно — в разборе налог при продаже квартиры.

5. Что если дом не достроят

Это и есть главный смысл эскроу: деньги всё это время лежат в банке, а не у застройщика.

• Если застройщика признают банкротом или решат ликвидировать, вы можете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. • После того как запись о ДДУ погасят в Росреестре, деньги возвращаются: без ипотеки — на ваш счёт в течение 3 рабочих дней, с ипотекой — на счёт для погашения кредита. • Материнский капитал, если вы его использовали, возвращается отдельно — в Социальный фонд.

6. А если проблемы у самого банка

Деньги на эскроу застрахованы в АСВ на 100%, но не больше 10 млн ₽ — и эта страховка отдельная от обычных вкладов (там лимит 1,4 млн ₽). Если у банка отзовут лицензию, вы с застройщиком открываете эскроу в другом уполномоченном банке, а страховое возмещение переводят на этот новый счёт.

Сейчас в Госдуме рассматривают повышение лимита страховки эскроу до 30 млн ₽ — это пока законопроект, не действующее правило.

7. Когда эскроу нет

Эскроу работает при покупке по ДДУ — в строящемся доме. Если вы покупаете квартиру в уже сданном доме по договору купли-продажи, эскроу по закону о долевом строительстве не нужен: расчёты идут как при обычной сделке.

Мнение Алёны: эскроу защищает деньги, но не ваше время. Если застройщик сорвёт сроки, деньги вернут, но квартиры к нужной дате не будет, а ипотеку всё это время придётся платить. Поэтому я выбираю с клиентами проекты не только по цене, но и по надёжности застройщика и тому, как он сдаёт дома в срок. Если выбираете новостройку — напишите мне, подберу проекты, где эскроу будет формальностью, а не спасательным кругом.

Источник: Федеральный закон 214-ФЗ (ст. 15.4, 15.5), закон о страховании вкладов 177-ФЗ (глава 2.1). Информация справочная, условия конкретного банка уточняйте до сделки.