Налог при продаже квартиры в 2026 году: когда платить, сколько и как законно уменьшить
«Продаю квартиру — сколько отдам государству?» — этот вопрос мне задают едва ли не чаще всех остальных. Хорошая новость: во многих случаях налога нет вообще, а когда он есть, его почти всегда можно законно уменьшить. Разбираю по пунктам.
1. Через сколько лет налога нет
Если вы владели квартирой дольше минимального срока, доход от продажи налогом не облагается и декларацию подавать не нужно.
• 5 лет — общее правило. • 3 года — если квартира получена по наследству, подарена членом семьи или близким родственником, приватизирована, получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) или это ваше единственное жильё. Единственное — значит, у вас и у супруга на дату продажи нет другого жилья и долей в нём; квартира, купленная за 90 дней до продажи, не считается.
Как считается срок: • новостройка по ДДУ — с даты полной оплаты по договору, а не с регистрации собственности; • наследство — с даты смерти наследодателя, а не с даты свидетельства; • вторичка — с даты регистрации права собственности.
Новостройка по ДДУ: как способ оплаты сдвигает срок
Для квартиры по ДДУ 3 или 5 лет отсчитываются с даты последнего платежа по цене договора, то есть с момента, когда квартира оплачена полностью. Поэтому важно, как вы платили: • 100% оплата — своими деньгами или обычной ипотекой, когда банк сразу перечисляет всю сумму на эскроу-счёт. Срок идёт с даты этой оплаты, обычно это первые дни после регистрации ДДУ. • Рассрочка от застройщика — срок начнётся только с последнего платежа по рассрочке. Платили два года — и отсчёт стартует на два года позже, чем при 100% оплате. • Траншевая ипотека — банк перечисляет деньги частями. Полностью квартира оплачена в день последнего транша, с него и считается срок. • Переуступка — отсчёт идёт с полной оплаты по договору уступки. • Доплата за увеличение площади после ввода дома срок не сдвигает — это позиция Минфина 2025 года.
Если вы платили частями, сохраните все платёжки: дата последнего платежа — ваша точка отсчёта. Если она стоит позже регистрации собственности, считается всё равно по ней. Перед продажей, если вы близко к границе трёх или пяти лет, точную дату лучше подтвердить в налоговой — через личный кабинет на сайте ФНС можно задать вопрос по своему случаю.
2. Семьям с детьми налог может не понадобиться при любом сроке
Если в семье двое и более детей до 18 лет (студенты-очники — до 24), налога нет, даже если квартирой владели меньше трёх лет. Условия — все сразу: • новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего; • новое жильё больше проданного по площади или по кадастровой стоимости; • кадастровая стоимость проданного — не больше 50 млн ₽; • у семьи нет больше половины в другом жилье, которое по площади больше нового.
3. Если срок не прошёл — сколько платить
Ставка — 13% с налогооблагаемой суммы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с того, что выше (шкала действует с 2025 года). Доход от продажи считается отдельно от зарплаты и с ней не складывается.
Налог берут не со всей цены, а с дохода за минусом одного из двух вариантов — выбираете выгодный: • вычет 1 млн ₽ — без всяких документов о покупке; • расходы на покупку — если у вас сохранились договор и платёжки.
Пример. Купили квартиру в 2023 году за 8 млн, продаёте в 2026-м за 10 млн, владели меньше пяти лет: • с документами о покупке: 10 − 8 = 2 млн, налог 260 000 ₽; • без документов: 10 − 1 = 9 млн, налог 312 000 ₽ (13% с 2,4 млн) + 990 000 ₽ (15% с 6,6 млн) = 1 302 000 ₽.
Разница в миллион — поэтому договор покупки и банковские подтверждения оплаты храните всегда.
4. Правило 70% кадастровой стоимости
Указать в договоре цену пониже, чтобы сэкономить, не получится: если цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог посчитают от этих 70%. Кадастровую стоимость можно посмотреть по кадастровому номеру на сайте Росреестра.
5. Сроки и декларация
• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года. • Сам налог — до 15 июля. • Декларацию можно не подавать, если срок владения прошёл или если весь доход от продажи жилья за год не больше 1 млн ₽. • Если налог обнулился за счёт расходов на покупку — декларацию подать всё равно нужно. • Не подали — налоговая сама посчитает налог по своим данным, а за неподачу будет штраф: 5% от налога за каждый месяц просрочки, не меньше 1 000 ₽ и не больше 30%.
6. Продали и тут же купили
Вычет за покупку нового жилья (до 2 млн ₽ расходов, то есть до 260 000 ₽ возврата) в первую очередь уменьшает налог с зарплаты. Зачесть его против налога с продажи можно только той частью, которая не уместилась в зарплатный налог. Поэтому «продал-купил — и налог автоматически ноль» работает не всегда: лучше посчитать заранее.
Посчитать свой случай — калькулятор налога при продаже квартиры: вводите цену продажи, покупки и срок владения.
Мнение Алёны: до выхода на сделку я всегда считаю налог вместе с клиентом — иногда выгоднее подождать пару месяцев до трёх или пяти лет владения, а иногда правильнее сразу покупать новую квартиру в том же году. Если продаёте и покупаете — напишите мне, посчитаем ваш вариант и спланируем сделку так, чтобы не переплатить государству.
Источник: Налоговый кодекс РФ — ст. 217.1, 210, 214.10, 220, 224, 229; разъяснения ФНС и Минфина 2025 года. Информация справочная, ваш случай лучше сверить с налоговой или со мной до сделки.