Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: сколько вернут и как получить
Купили квартиру и платите НДФЛ — значит, часть денег можно вернуть из бюджета. Это имущественный вычет: государство возвращает налог, который вы уже заплатили с зарплаты. Разбираю, сколько выйдет, когда появляется право и где чаще всего теряют деньги.
1. Сколько можно вернуть
• С покупки. Вычет считается с расходов на квартиру, но не больше 2 млн ₽. При ставке 13% это до 260 000 ₽. • С процентов по ипотеке. Отдельный вычет: с уплаченных банку процентов, но не больше 3 млн ₽. При ставке 13% — до 390 000 ₽. • Вместе при ставке 13% — до 650 000 ₽ на одного человека.
Вернуть можно не больше, чем вы заплатили налога. Если за год НДФЛ удержали 100 000 ₽ — вернут 100 000, а остаток вычета перейдёт на следующие годы, пока не выберете всё.
С 2025 года НДФЛ берут по прогрессивной шкале: 13% — с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% — с части от 2,4 до 5 млн, дальше 18%, 20% и 22%. Если часть вашего налога удержана по повышенной ставке, сумма возврата будет другой — считаем на ваших цифрах.
2. Когда появляется право
• Новостройка по ДДУ — право появляется с даты акта приёма-передачи, а подать заявление на вычет можно после регистрации права собственности на квартиру. • Вторичка — после регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
Заявить вычет можно в любой момент, срока давности у самого права нет. Но вернуть налог можно только за последние 3 года (в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025) и не раньше года, в котором право появилось. Исключение — пенсионеры, о них ниже.
3. Рассрочка и траншевая ипотека
Вычет дают только с фактически оплаченного. Купили в рассрочку и к акту приёма-передачи заплатили часть — вычет с этой части. Оставшиеся платежи добавляете в следующих годах, по мере оплаты, пока не дойдёте до 2 млн.
С траншевой ипотекой то же самое: вычет по процентам — только с процентов, которые вы реально заплатили. Проценты, уплаченные до акта приёма-передачи, не пропадают: их тоже включают, когда право появится.
4. Остаток переходит на другую квартиру — но не проценты
Если квартира стоила меньше 2 млн ₽ (например, доля), неиспользованный остаток можно добрать при следующей покупке. Это работает, если первое право появилось с 2014 года и позже; остаток по более старым покупкам на другую квартиру не переносится. С процентами иначе: вычет по ним дают только по одной квартире, даже если вы выбрали меньше 3 млн.
5. Супруги, дети, пенсионеры
• Супруги — у каждого своё право до 2 млн ₽ и до 3 млн ₽ по процентам. Квартира за 4 млн в общей собственности — вычет могут получить оба, каждый со своей части. • Дети — если родитель покупает долю ребёнку до 18 лет за свои деньги, вычет за эту долю получает родитель (в пределах своих 2 млн). Сам ребёнок при этом своё право не теряет и использует его, когда вырастет. • Пенсионеры — работающие и неработающие — могут перенести вычет на три года до года, в котором образовался остаток, и вернуть налог, уплаченный тогда.
6. Когда вычета не будет
• Квартира куплена у взаимозависимого лица: супруга, родителей и детей (в том числе усыновителей и усыновлённых), братьев или сестёр, опекуна или подопечного, а также у человека, которому вы подчиняетесь по должности. • На ту часть цены, что оплачена материнским капиталом, субсидией или деньгами работодателя. Заплатили 10 млн, из них 700 тыс. — маткапитал: вычет считают с 9,3 млн (то есть всё равно с 2 млн). • Нет белого дохода с удержанным НДФЛ — возвращать нечего. Право при этом сохраняется на будущее.
7. Отделка
Если в договоре новостройка указана без отделки (или с черновой), расходы на отделку и материалы тоже входят в вычет — по чекам. Главное, чтобы в ДДУ было прямо написано, что квартира без отделки.
8. Как получить
• Через налоговую — после окончания года подаёте декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете на nalog.gov.ru и прикладываете документы. Деньги приходят на счёт одной суммой. • Через работодателя — не ждёте конца года: налоговая присылает работодателю уведомление, и с зарплаты перестают удерживать НДФЛ. • В упрощённом порядке — если банк и налоговая обмениваются данными, заявление уже заполнено в личном кабинете: остаётся проверить и подписать.
Обычно нужны договор (ДДУ или купли-продажи), акт приёма-передачи или выписка ЕГРН, платёжки, справка о доходах. Для процентов — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.
Сколько вернут именно вам
Подставьте цену квартиры, проценты и доход в калькулятор налогового вычета — он покажет сумму и за сколько лет она вернётся.
Покупаете квартиру и хотите, чтобы вычет и налоги были учтены в расчёте сделки заранее? Напишите мне — помогу посчитать и подскажу, какие документы собрать сразу, чтобы потом не искать.