Ключи в 2028 и позже: 44 проекта каталога — и вход в них вдвое дороже, чем в готовых
«Возьму на котловане — там дешевле». Эту фразу я слышу почти каждую неделю, и она давно перестала быть правдой. Я разложила все 183 проекта каталога по тому, когда там вообще дают ключи, и цифры получились совсем не такие, каких ждёшь.
Что в каталоге по срокам:
• 57 проектов — есть готовые корпуса, заехать можно уже сейчас. • 44 проекта — есть корпуса со сдачей в 2028 году и позже. • Из этих 44 в 16 раньше 2028-го не сдаётся ничего: купили — ждёте минимум два года. • Остальные 28 — смешанные: в одном ЖК соседствуют разные очереди. Причём в девяти из них часть корпусов уже готова — то есть в одном и том же проекте можно либо заехать сейчас, либо ждать до 2028-го. Так устроены 1-й Донской, City Bay, ALIA, Ярославский, Новое Медведково.
А теперь главное — про деньги. Медианная цена входа:
• в проектах с готовыми корпусами — 10,9 млн ₽; • по всему каталогу — 16,2 млн ₽; • в тех самых 16 «только 2028+» — 21,5 млн ₽.
Метр рассказывает ту же историю ещё жёстче. Медианная цена «от» за квадрат: 262 тыс ₽ в готовых, 350 тыс ₽ по каталогу и 500 тыс ₽ в проектах с дальним горизонтом. Почти вдвое дороже — за то, что ключи вы получите через два года.
Почему так. Дело не в стройке, а в том, кто сейчас выходит на рынок с новыми проектами. Среди этих 16 — 8 бизнес-класса, 5 премиум и один делюкс, и только 2 комфорт-класса. Пятнадцать из шестнадцати — в Москве. Единственное исключение и единственный вход дешевле 8 млн — Аристов Берег в Красногорске, от 6,3 млн ₽.
Вот как выглядит эта группа по цене входа: Level Звенигородская — от 15,7 млн ₽, Веер и Мнёвники от Гранель — по 16,1 млн, ULTIMA City — 19,2 млн, Симоновский Вал — 20,2 млн, Соколин Парк — 21,5 млн, STONE Rise — 21,6 млн, STONE Грэйн — 23,2 млн, Мастерс — 24,7 млн, Высотка на Жукова — 36,7 млн, Золотые крылья — 59,9 млн, Vesper Кутузовский — 80 млн. Ещё у четырёх проектов цена закрытая, по запросу.
Чем застройщики компенсируют ожидание. В 13 из 16 есть рассрочка от застройщика — и это логично: пока дом строится, вы платите частями, а не кормите банк процентами. В 11 работает семейная ипотека, в пяти принимают маткапитал.
Мнение Алёны: старая логика «на котловане дешевле» работала, когда на котловане выходил весь рынок. Сейчас на раннюю стадию выходит в основном бизнес и премиум в хороших районах Москвы — и вы платите не за стройку, а за адрес. Скидки за срок там почти нет.
Поэтому вопрос «когда ключи» я задаю клиенту вторым после бюджета. Если вы снимаете квартиру — посчитайте аренду за эти два года и честно прибавьте её к цене. Часто выходит, что готовый дом на две станции дальше обходится дешевле и нервов забирает меньше.
А вот когда дальний горизонт правда хорош — если жильё не единственное, деньги приходят частями и рассрочка вам удобнее ипотеки под 18%. Тогда ждать не страшно, и рассрочка в 13 проектах из 16 — как раз про это.
Напишите, когда вам реально нужно въехать и где вы живёте сейчас, — я подберу проекты, которые сходятся с вашим сроком, а не только с бюджетом.